任意売却の情報はこのサイトをチェック
競売とも混同されがちですが、そもそも任意売却とは住宅ローンを借りている方と債権者や抵当権者にあたる、ローンを組んでいる各金融機関とが合意の上で債務を整理するために任意で不動産を売却することです。
人によってはマイナスイメージが強いという方がいるかもしれませんが、ローンの支払いに困窮しているときには売却も一つの手段です。
このサイトでは実際に行った人の成功と失敗の例を解説していきます。
ぜひ参考にしてみて下さい。
聞いたことはあるけど任意売却ってどういうもの?概要や成功例・失敗例を解説
長期的な視野でローンを組んだつもりでも、会社の業績悪化による解雇や賃金の低迷などで収入が減り、支払いに困るといった方は少なくありません。
任意売却を行った方のあるケースについて解説していきます。
その方は住宅ローンだけではなく、信販会社や消費者金融などから複数の借り入れがありました。
収入も少なく、債務整理するよりも、子供の将来や老後の生活を考て早めに売却することを決断し、任意売却に至ったのです。
その方は売買代金の中から、引越費用等も工面でき、また多額のローンがなくなったため任意売却を行って良かったと心から思っているそうです。
別の方の失敗例でいくと、任意売却を行わず、どうにか個人版民事再生法の手続きを行って踏み切らなかったそうですが、結果的にまたローンが膨らんで大変になったという失敗例もあります。
任意売却における基本的なステップをチェック
任意売却とは住宅ローンを返済できなくなった場合に、残債を一括返済する方法となります。
しかし任意売却についてどのように進めればいいのかわからない、スケジュールはどうなるのか気になるという方も多いので、基本的なステップを把握しておくと安心です。
基本的な任意売却のステップは、まず最初に不動産会社に相談をした上で価格査定を行います。
次に債権者との調整と合意を行った上で販売を開始します。
買受人が決定すれば売買代金の承諾と配分調整が行われ、最終的に売買契約と決済を行って完了です。
通常は住宅ローンを支払えなくなると、まずはリスケジュールと呼ばれる条件変更を行います。
そのため任意売却に至るには、住宅ローンの滞納が発生している状況が前提となり、リスケジュールとは返済期限を一時的に延ばすことによって毎月の返済額を減らす暫定的な措置となります。
この時の期間は長くて2~3年であり、リスケージュール終了後は元の返済額に戻りますが、それでも滞納してしまった場合には初めて滞納が発生する流れです。
そのことから本格的な滞納となる前に、必ず金融機関に対してリスケジュールの相談をすることが重要となります。
そして住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、期限の利益の損失となり、滞納は金融機関との約束を破ることになるため金融機関が与えていた期限の利益が解消されてしまう状態です。
期限の利益を損失してしまうと、金融機関から住宅ローンの残債の一括返済を迫られます。
任意売却をするメリットとその方法について
住宅ローンを払えなくなった場合に、お勧めの方法として任意売却があります。
このやり方は滞納を知られずに、業者に相談して家を買い取ってもらうもので、転居先を紹介してくれたり、転居費用を払ってもらえたりもします。
また希望すれば、引き続きその家に住むこともできるなど色々とメリットがあります。
ではこの任意売却を行う方法ですが、まず業者に相談し、債権者の同意を得ることになります。
ここで大事なのは必ず任意売却の専門業者や、不動産会社の専門部署に相談することです。
任意売却の知識のない相手に頼んだりすると、後々トラブルのもとにもなりかねません。
同意を得られたら、売却活動が開始されて買い手を募ります。
この場合は内覧もあるので、いつでも家の中を見せられる状態にしておきます。
その後買い手が決まって売買契約が成立したら、決済が行われて買い手への引き渡しとなります。
引き渡し後は残債の返済が行われますが、少しでも負担を軽くするため、返済額が少なめになることもあります。
任意売却を検討すべきタイミングを押さえておこう
任意売却は、競売よりも住宅を高く売れる可能性が高く、住宅ローンの滞納を周囲に知られにくいといったメリットがありますが、実行すべきタイミングが非常に重要です。
住宅ローンを滞納すると、借り入れ先の金融機関から督促状や催告状が届きますが、それを無視すると債権者が金融機関から保証会社へと移行し、保証会社から返済を求められます。
保証会社からの請求を無視すると、裁判所から競売開始決定通知書が届き、裁判所の執行官によって自宅の調査が行われます。
その後は期間入札決定通知書が届くとともに、自宅の競売が公告され、入札が開始されてしまいます。
入札が始まると任意売却を行うことは難しくなるので、任意売却はどれだけ遅くても期間入札決定通知書が届くまでに手続きを開始することが大切です。
ただし、早めに行動を開始しておいた方が任意売却の成功率が高まるので、住宅ローンの滞納が始まり将来的に返済するのが難しくなった時点で検討を開始し、早めに専門業者に相談することをおすすめします。
任意売却をする場合はトラブルに気をつけましょう
住宅ローンを滞納すると、家を手放さなければならなくなります。
そのような時にお勧めなのが任意売却です。この場合競売という方法もありますが、売却価格が市場価格よりも安く設定され、しかも関係者が出入りするため、家が競売にかけられているのがわかってしまいます。
任意売却の場合はそのようなことはありませんし、希望すればその家に住み続けることもできますが、しかし全くトラブルがないというわけではありません。
この方法は主に業者によって行われますが、中には悪徳業者もいて、お金をだまし取るケースもたまにあります。
それから中には、任意売却の知識がない不動産業者や法律事務所に依頼して、トラブルになってしまったというケースも多いのです。
こういうことを避けるためにも、実績や知名度のある業者を選ぶ必要があります。
特に金融機関の信頼がある、士業の事務所とのネットワークが強いというのは大きな判断基準といえるでしょう。
また任意売却の場合転居費用を出してもらえますが、あまり高額な費用を提示する業者も要注意です。
任意売却を行う場合に発生する費用を把握しておこう
任意売却の際に発生する費用は、通常の不動産売却と変わりません。
具体的には、仲介手数料・住宅ローンの一括返済手数料・抵当権抹消費・印紙税・引越し費などが挙げられます。
仲介手数料は、任意売却を依頼した不動産会社に支払う手数料です。
売却が成立した際に成功報酬として支払いますが、売却価格が400万円以上の場合は「売却価格×3%+6万円+消費税」が上限として定められています。
また、金融機関によっては住宅ローンを一括で返済する際に一括返済手数料が発生する場合がありますが、金額については金融機関ごとに異なるので事前に確認しておくことが大切です。
抵当権抹消費は、住宅ローンを組む際に設定された抵当権を抹消する際にかかる費用です。
抵当権の抹消は司法書士に依頼するのが一般的ですが、司法書士への報酬も含めて1~1.5万円ほどかかります。
印紙税は、不動産売買契約書にかかる税金で、売買価格に応じた金額の収入印紙を貼ることで税金を納めたことになります。
なお、任意売却に伴う出費は売却代金から支出できるケースが大半なので、任意売却を行うために資金を準備する必要は基本的にはありません。
任意売却をスムーズに成功させるには個人では不可能です
住宅ローンを利用して住宅を購入している方が、後に借金問題を抱えてしまいローンの支払いが困難になるという事例は決して少なくはありません。
その背景には失業や病気などアクシデントが起きたことが原因となる方や、他でローンをいくつも利用している方も対象となります。
理由は関係せずに住宅ローンの支払いが無理と判断した場合は、早期に弁護士に依頼をして任意売却の方法で処理をスムーズにしてもらうことは最善策です。
この任意売却はローンを完済していない限り債権者が存在していることになるので、個人間での話合いは不可能といっても過言ではありません。
この部分の交渉を弁護士に依頼することで初めて任意売却で住宅を売ることを可能にし、売却額を残債に充てることも可能にしています。
全ての額面を残債に充てた場合でも、不足をしている場合でも問題になることは少なく、弁護士によって概ね3年以内に支払いやすくする新しいローンを組むことができるようになります。
債権者との話し合い次第では利息分をカットできることも非常に多いので、自己破産を考える前には任意売却で対応することはメリットがあります。
リースバックできないときは任意売却にかける
リースバックとは自宅の土地家を売却すると同時に、買い手との間で賃貸借契約を締結し賃借人の立場で従前どおりの生活を継続する取引のことです。
住宅ローンなどはすでに完済しているものの、老後の生活のための現金などが不足しているときにまとまった現金を暢達するなどの目的で利用されることが多いようです。
ところで任意売却とは住宅ローンの支払いが延滞している状況のもとで裁判所主催の競売手続きの完了より先に、相場に近い価格での売却を進捗させながら金融機関との間で住宅ローンの残債務の返済などについて合意する一連の取引のことです。
住宅ローンの返済が終了していない段階で、リースバックを選択できるのは売却代金で残債務を完済する見込みがあるときに限られます。
任意売却はあくまで裁判所主催の競売手続きの完了を阻止して、少しでも相場に近い価格での売買を目指すものです。仮に任意売却が終了しても新たな引っ越し先に転居する必要があります。
任意売却は裁判所主催の競売手続きとのチキンレースになる
任意売却とは住宅ローンの支払いが延滞している状況を前提にして、相場に近い価格での売買成約を目指しながら同時に金融機関との間で住宅ローンの残債務について交渉し妥決する一連の取引と交渉のことです。
住宅ローンの支払い延滞が三か月も継続していると保証会社が代位弁済するなどして、金融機関では不良債権処理に乗り出します。
裁判所に対しては差し押さえ申し立てを行い、差し押さえの登記を経由して裁判所主催の競売手続きが開始するという流れです。
何もアクションしないまま放置すると、裁判所の競売が完了し強制的に立ち退きされることも想定されます。相場よりも3割を下回る価格になるのが一般的で、金融機関としても必ずしも望ましい結果ではありません。
任意売却に着手するなら裁判所の手続きの進捗具合を確認しながら、迅速に手続きを執り行うことが必須です。
弁護士などの法律の専門家の助言のほか、任意売却に経験豊富な不動産会社を利用するなどがポイントになります。
任意売却では法律の専門家の弁護士のサポートが必須
任意売却とは住宅ローンの支払いがすでに延滞している状況を前提にして、金融機関との間で住宅ローンの残債務の帰趨について合意に到達するまでの一連の取引のことを指しています。
住宅ローンの支払いを三か月以上も継続したまま放置していると、保証会社が代位弁済を実行し金融機関は債権回収モードに移行します。
これまでは契約通りに毎月一定額を支払っていれば問題なかったものが、支払い延滞から代位弁済の流れの中で「期限の利益を喪失」し、残債務を一括して返済しなければならない地位になるわけです。
任意売却はこのようなシビアな状況を出発点にするので、法律の専門家である弁護士の関与なくしては完了させることは困難です。
弁護士が関与するのは、裁判所が主催する競売手続きの進捗状況に応じて対策をたてるのと、金融機関との間で交渉のテーマになる債務整理です。特に債務整理は今後の、元家主の経済的再生のとっかかりになるので専門家の関与が必須です。
任意売却には専門の買取業者も存在している
任意売却とは住宅ローンの支払いが延滞している状況下において、相場に近い価格での売買契約成約を目指しながら同時に金融機関との間で住宅ローンの残債務の帰趨について合意に達するまでの一連の取引のことを指します。
任意売却の対象となる不動産物件は、所有者が経済的に破綻状況にあることを除けば、基本的に中古住宅の売買対象物件とかわるところはありません。
しかし住宅ローンに基づく抵当権が設定されており、将来抹消されるか不安定なことから、通常の倍々ルートで購入希望者を見つけるのが難しい側面があります。
他方でリノベーションを加えるなどして付加価値をプラスすることで新規購入希望者を見つける余地があるのも確かです。
このような任意売却物件の特性を踏まえ、専門の買取業者も事業展開しています。買取業者は不動産買取を専門にしていることから取引終了までの時間が迅速で、早期に現金化することができるメリットが意識されて、任意売却での利用が増加しているようです。
任意売却では言い値で買い取ってもらえるのか
任意売却とは住宅ローンの毎月の支払いが延滞している状況下にあって、相場に近い価格での売買契約成約を目指すと同時に金融機関との間で残債務の帰趨についての合意に達する一連の取引のことです。
任意売却の場面では裁判所主催の競売手続きと同時進行になっていることが多いのが現実です。住宅ローンに基づく抵当権が設定されていると、金融機関は第三者への売却を承認しないのが原則です。
裁判所の競売では相場の三割未満の価格で落札されるのが一般的で、金勇機関にとってもできれば回避したいといえます。
そこで任意売却で相場の三割以上の価格で落ち着く見込みがつけば、金融機関は第三者への売却を承認することが多いようです。
しかし言い値で売却することは困難といえます。
なぜなら任意売却では住宅ローンの残債務を完済できるとは限らないため、住宅ローンに基づく抵当権が抹消されない見込みも否定できないことが理由です。競売よりもマシな値段で売却できるくらいで見込んでおくのが賢明です。